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Geerbtes Haus verkaufen
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, bleibt leider oft kaum Zeit für Trauer oder gar Entspannung, denn meist wird das geerbte Haus schnell zum Kosten- und Zeitfaktor. Soll das Haus verkauft, vermietet oder selbst bewohnt werden? Welche Steuern fallen an und welche Vorbereitungen sollten für einen möglichen Verkauf getroffen werden? Um eine Entscheidung über die weitere Verwendung der geerbten Immobilie treffen zu können, müssen viele verschiedene Aspekte beachtet werden und eine gezielte Planung ist unumgänglich.
Die wichtigsten Fragen zum Thema Erbe in Verbindung mit Immobilien beantworten wir Ihnen nachfolgend. Gerne beraten wir Sie auch persönlich zu allen Anliegen rund um Ihr geerbtes Haus – kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich!
1. Geerbtes Immobilien ablehen oder annehmen?
2. Diese Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an
3. Fristen beim Verkauf geerbter Immobilien
4. Geerbtes Haus verkaufen: diese Kosten fallen an
5. Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft
6. Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?
7. Den Wert der geerbten Immobilie ermitteln
8. So können wir Sie beim Verkauf Ihrer geerbten Immobilie unterstützen
9. Geerbtes Haus verkaufen: das wird Ihnen helfen
Hausverkauf bei Erbschaft: das Wichtigste auf einen Blick
- Geerbtes Haus annehmen oder ablehnen? Analysieren Sie Ihre momentane Situation und seien Sie sich im Klaren darüber, dass Sie bei Annahme auch mögliche Hypotheken übernehmen könnten.
- Prüfen Sie mögliche Steuern: Fällt eine Erbschaftssteuer und/oder die Spekulationssteuer bei Verkauf an? Kommen noch weitere Steuern auf mich zu?
- Fristen bei der Spekulationssteuer: Beachten Sie die Zehn- und Dreijahresfrist beim Hausverkauf.
- Kostenübersicht: Das Anfordern und Erstellen bestimmter Unterlagen oder das Schalten von Inseraten kostet Geld - legen Sie vorab Ihr Budget fest und stellen zur besseren Planung eine Übersicht aller anfallenden Kosten inkl. Steuern beim Hausverkauf auf.
- Streitigkeiten vorbeugen: In einer Erbengemeinschaft kann es schnell zu Uneinigkeiten über die Zukunft des geerbten Hauses kommen - die schlechteste Lösung für alle Beteiligten ist die Teilungsversteigerung.
- Wichtige Zukunftsplanung: Möchten Sie das geerbte Haus selbst bewohnen? Wünschen Sie sich ein stetiges Mieteinkommen und können weiterhin Verantwortung tragen? Oder gefällt Ihnen die Vorstellung vom Hausverkauf?
- Professionelle Preiseinschätzung: Lassen Sie ein professionelles Wertgutachten von einem Makler erstellen, damit das geerbte Haus nicht zum „Ladenhüter“ wird uns Sie keine überdurchschnittlich hohe Erbschaftssteuer zahlen müssen.
Geerbte Immobilie ablehnen oder annehmen?
Die erste Frage, die sich beim Erbe eines Hauses zwangsläufig stellt, ist die Frage nach dem Annehmen oder Ablehnen der Erbschaft. Die Annahme der Erbschaft lohnt sich für Sie grundsätzlich nur, wenn der allgemeine Wert des Nachlasses höher ist als die einhergehenden Verbindlichkeiten inkl. Steuern. Um also zu entscheiden, ob Sie ein Haus oder Grundstück als Erbe annehmen oder nicht, müssen Sie zunächst den Marktwert des Hauses kennen. Außerdem sollten Sie wissen, ob das geerbte Haus mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist – dazu können Sie beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug beantragen, dem Sie die eingetragenen Belastungen entnehmen können. Die Bank des Erblassers kann außerdem Auskunft zu weiteren Verbindlichkeiten geben.
Natürlich können auch persönliche Anliegen – ohne Berücksichtigung von Gewinn und Verlust – Gründe für ein An- oder Ablehnen der Erbschaft sein.
Der erste Schritt zum Verkauf Ihres Hauses beginnt hier:
Diese Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an
Grundsätzlich kann bei dem Verkauf eines geerbten Hauses oder Grundstückes die Erbschaftssteuer anfallen, sollte der gesetzlich festgelegte Freibetrag überschritten werden. Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem familiären Verhältnis des Erben zum Erblasser. Außerdem kann unter bestimmten Voraussetzungen die sogenannte Spekulationssteuer bei dem Verkauf des geerbten Hauses anfallen.
Nicht zu berücksichtigen ist hingegen die Grunderwerbssteuer, diese wird nur vom letztendlichen Käufer der geerbten Immobilie fällig.
Fristen beim Verkauf geerbter Immobilien
Wenn es um den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie geht, sind insgesamt zwei Fristen zu beachten. Diese beziehen sich auf die sogenannte Spekulationssteuer. Sollten Sie als Erbe bei dem Hausverkauf Steuern sparen wollen, sollten Sie sich möglichst nach diesen Fristen richten.
Zum einen sollte die Zehnjahresfrist beachtet werden: wenn der Erblasser das Haus vor mindestens zehn Jahren vor Verkauf erworben hat, fällt keine Spekulationssteuer an. Sollten Sie diese Zehnjahresfrist nicht einhalten können, gibt es noch eine weitere Bedingung und Frist, mit der Sie die Spekulationssteuer umgehen können. Gemeint ist die „Dreijahresfrist“, die vorgibt, dass der Erblasser, Sie als Erbe oder eines Ihrer Kinder mindestens drei Jahre dauerhaft und unentgeltlich in dem besagten Haus gewohnt haben müssen, bevor es steuerfrei verkauft werden kann. Voraussetzung ist natürlich, dass die jeweilige Person in dem Zeitraum auch unter dieser Adresse gemeldet war.
Geerbtes Haus verkaufen: diese Kosten fallen an
Wenn Sie ein geerbtes Haus oder Grundstück verkaufen möchten, fallen für Sie als Erbe einige zusätzliche Kosten an: sollten Sie das Haus / Grundstück bspw. gemeinsam mit einem Makler verkaufen, fallen Kosten in Form einer Maklercourtage bzw. Provision an. Bei der Eigenvermarktung sollten hingegen ebenfalls weitere Kosten mit eingeplant werden, zum Beispiel für die Schaltung von Anzeigen oder für die Beantragung von Unterlagen bei Behörden und Ämtern. Auch Kosten für ein mögliches Wertgutachten zur Wertermittlung des Hauses oder noch anstehende Reparaturen zur Instandhaltung sollten bei dem Verkauf der Erbimmobilie bedacht werden. Die Tilgung von noch offenen Verbindlichkeiten oder Hypotheken kann ebenfalls ein weiterer Kostenfaktor beim Hausverkauf sein und auch möglich anfallende Steuern sollten vorab bedacht werden.
Der erste Schritt zum Verkauf Ihres Hauses beginnt hier:
Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft
Sind Sie nicht der einzige Erbe des Hauses, kommt es zur automatischen Bildung einer sogenannten Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen, die das geerbte Haus oder Grundstück betreffen, müssen von nun an gemeinschaftlich und einstimmig von allen Miterben beschlossen werden, was oft zu Komplikationen und Streitigkeiten führen kann. Die Erbengemeinschaft besteht so lange, bis ein Testamentsvollstrecker oder das Nachlassgericht das Erbe für auseinandergesetzt erklärt.
Bei der Aufteilung des geerbten Hauses gibt es verschiedene Möglichkeiten: entweder alle Erben einigen sich einvernehmlich auf einen Hausverkauf und teilen den Erlös gleichmäßig untereinander auf, oder aber es kommt bei keiner einvernehmlichen Einigung aller Erben zu einer Teilungsversteigerung bzw. Zwangsverkauf. Weiterhin besteht die Möglichkeit, dass nur einer der Erben das Haus oder Grundstück übernimmt und seine Miterben auszahlt.
Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?
Sollten Sie ein geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder doch lieber selbst bewohnen? Die Antwort auf diese Frage hängt natürlich vor allem von Ihrer persönlichen Situation ab – sind Sie schon glücklicher Hausbesitzer und kommt ein Umzug nicht in Frage? Dann kommt vermutlich nur ein Verkauf oder eine Vermietung mit oder ohne Makler in Frage.
Die Vermietung von einem geerbten Haus sichert Ihnen durch die Miete ein regelmäßiges Einkommen, allerdings tragen Sie als Vermieter dafür auch einen hohen Verwaltungsaufwand und entsprechende Kosten. Stellen Sie sich also selbst die Frage: Habe ich genügend Zeit und Kapital, um mich als Vermieter längerfristig um alle Anliegen rund um das geerbte Haus zu kümmern und wünsche mir ein stetiges Mieteinkommen?
Der Verkauf von einem geerbten Haus hingegen eignet sich besonders für den Fall, dass die Immobilie unter mehreren Erben aufgeteilt werden muss. Aber auch für Alleinerben, die das Haus nicht selbst bewohnen möchten und nicht die dauerhafte Verantwortung als Vermieter tragen wollen, bietet sich ein Hausverkauf an. So können bspw. Miterben ausbezahlt werden, es kann zu keinen Streitigkeiten mit eventuellen Mietern kommen und Sie erhalten einen hohen Geldbetrag beim Verkauf, der Ihnen direkt zur Verfügung steht.
Den Wert der geerbten Immobilie ermitteln
Wenn Sie Ihr geerbtes Haus oder Grundstück verkaufen möchten, sollten Sie vorab eine professionelle Marktwertermittlung in Auftrag geben. Durch die Arbeit von unabhängigen Sachverständigen, Maklern oder Gutachtern erhalten Sie einen realistischen Marktwert der Immobilie und können so zum fairen Preis verkaufen. Das grobe Schätzen eines Verkaufspreises reicht hier oft nicht aus – ist der Verkaufspreis „falsch“ gesetzt, kann es entweder zu finanziellen Einbußen kommen oder das geerbte Haus wird schnell zum „Ladenhüter“.
Außerdem ermittelt das Finanzamt die Höhe der Erbschaftssteuer basierend auf dem aktuellen Verkehrs- bzw. Marktwert der Immobilie: dabei erfolgt die Bewertung allerdings nicht auch aufgrund von individuellen Gegebenheiten der Immobilie, sondern wird in der Regel aufgrund eines typisierten Vorgangs basierend auf dem Bodenrichtwert durchgeführt. Dabei kann es schnell dazu kommen, dass der Marktwert Ihres geerbten Hauses viel höher angegeben wird, und sie somit eine überdurchschnittlich hohe Erbschaftssteuer zahlen müssen. Daher ist eine realistische Marktwertermittlung vorab mit Berücksichtigung von Besonderheiten wie Sanierungs- oder energetischem Zustand der Immobilie fast unumgänglich.
So können wir Sie bei dem Verkauf Ihrer geerbten Immobilie unterstützen
Der Verkauf von einem geerbten Haus oder Grundstück stellt viele vor Herausforderungen: meist verbindet man mit der Immobilie viele Erinnerungen und die Trauer sitzt noch tief. Bei mehreren Erben kann es auch zur Bildung einer Erbengemeinschaft kommen, was die Situation meist noch schwieriger macht. Wir als lokaler Makler unterstützen Sie bei dem Hausverkauf und kümmern uns um alle wichtigen Angelegenheiten rund um die Immobilie, damit Sie als Erbe genug Zeit für Wichtigeres haben. Dabei reicht unser Service von der professionellen Marktwertermittlung über die individuelle Vermarktung on- und offline bis hin zum Aufsetzen eines rechtlich sicheren Kaufvertrages – wir begleiten Sie im gesamten Prozess des Hausverkaufs bis hin zum finalen Notartermin.
Und das war noch nicht alles – gerne beraten wir Sie zu unserem umfangreichen Service als professioneller Makler und unterstützen Sie individuell bei dem Verkauf Ihres geerbten Hauses oder Grundstückes. Kontaktieren Sie uns einfach und unverbindlich, unser Team steht Ihnen für Fragen zum Hausverkauf gerne zur Verfügung!
Weitere Fragen zum Hausverkauf
Kann man eine Immobilie steuerfrei erben?
Ja, kann man. Unter bestimmten Umständen bzw. wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, kann man ein Haus steuerfrei erben. Wenn zum Beispiel der Wert der geerbten Immobilie noch in dem gesetzlich festgelegten Freibetrag für Erbschaften liegt, man also somit keine Erbschaftssteuer zahlen muss, und auch die Bedingungen für das Zahlen der Spekulationssteuer nicht erfüllt sind, kann man ein Haus grundsätzlich auch ohne Steuerlast erben.
Was ist ein Erbschein?
Ein Erbschein ist ein Dokument, das nachweist, wer der Erbe und wie groß der Erbteil ist. Wenn zum Beispiel kein (notariell beglaubigtes) Testament vorliegt, können Sie mit dem Erbschein Ihr Erbrecht geltend nachweisen. Sie erhalten den Erbschein nur, wenn Sie diesen beim Nachlassgericht beantragen. Mit der Beantragung des Erbscheins nehmen Sie das Erbe an – nach Antragstellung können Sie das Erbe nicht mehr ausschlagen, auch, wenn es sich bspw. um geerbte Schulden handeln sollte.
Erbstreit in der Erbengemeinschaft?
Wenn Sie nicht der einzige Erbe eines Hauses sind, wird eine Erbengemeinschaft aus allen beteiligten Erben gebildet – dabei kann es allerdings oft zu Streitigkeiten kommen, sollten die Erben sich nicht einig werden, was mit dem Nachlass passieren soll.
Grundsätzlich kann jeder Erbe zu jeder Zeit die Auflösung der Erbengemeinschaft durch eine Auseinandersetzungsklage verlangen. Dabei wird allerdings in den meisten Fällen die schlechteste Lösung für alle Beteiligten erzielt: im schlimmsten Fall ordnet das Nachlassgericht eine Teilungsversteigerung an, was einer Zwangsversteigerung gleichkommt. Der Erlös des geerbten Hauses liegt dabei aber in der Regel weit unter dem eigentlichen Marktwert und wird unter den Erben aufgeteilt.
Geerbtes Haus bei Scheidung?
Grundsätzlich fallen Erbschaften, genauso wie Schenkungen, nicht in den Zugewinnausgleich bei einer Scheidung. Sollten Sie also beispielsweise während der Ehe ein Haus geerbt haben, fällt der Wert des Hauses zu dem Zeitpunkt der Erbschaft nicht in den Zugewinnausgleich mit ein – muss also nicht mit dem Partner geteilt werden. Wenn aber das Haus im Verlauf der Ehe an Wert gewonnen hat (im Vergleich zum Erbschaftszeitpunkt), fließt der Wertzuwachs auch in den Zugewinnausgleich mit ein. Hat also zum Beispiel das geerbte Haus zum Zeitpunkt der Erbschaft einen Wert „x“ und gewinnt während der Ehe 50.000€ an Wert dazu, so fließen die 50.000€ mit in den Zugewinnausgleich mit ein und müssen bei der Vermögensteilung beachtet werden.
Kann ein geerbtes Haus überschrieben werden?
Ja, man kann auch ein geerbtes Haus – genauso wie ein regulär erworbenes Haus, an einen neuen Eigentümer überschreiben. Normalerweise wird die Möglichkeit der Überschreibung meist schon vor dem Tod und dem damit einhergehenden Erbe in Anspruch genommen, um die Verteilung seines Nachlasses unter den Erben bereits zu Leibzeiten zu regeln – meist in Form einer Schenkung, gekoppelt an eine Gegenleistung, wie bspw. ein lebenslanges Wohnrecht.
Um ein Haus zu überschreiben, muss allerdings ein sogenannter Übertragungsvertrag aufgesetzt werden, der beim Notar beurkundet werden muss.
Sie möchten Ihr Haus verkaufen?
Senden Sie uns einfach über das nachstehende Formular eine unverbindliche Verkaufsanfrage zu. Wir melden uns dann bei Ihnen und sagen Ihnen, mit welchen Schritten wir Sie beim Verkaufsprozess unterstützen können.
